토지보상시 공시지가 이의신청이 양도소득세에 미치는 영향

양도소득세란 "건물이나 토지 등 재산의 소유권을 다른 사람에게 넘길 때 생기는 양도차익에 대해 부과되는 세금"입니다. 토지 보상금 수령시 양도소득세 계산방법은 아래와 같이 양도가액(보상가액) - 취득가액(환산취득가액)에 의한 양도차익의 크기에 따라 가장 크게 영향을 받게됩니다.

 

 

 

 양도소득세 = 양도가액(보상가액)-취득가액(환산취득가액)- 필요제경비

               = 양도차익 - 장기보유특별공제 =양도소득금액 - 기본공제

               = 과세표준 × 세율=산출세액

 

 

 

보통의 경우  공익사업의 시행으로 토지가 편입되는 소유자들은 공시지가 수준이 높아야 보상금을 많이 받을 수 있다고 생각하고, 이의신청 등을 통하여 공시지가를 높이려고 노력을 많이합니다.

  

 

 

하지만 현행［공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률］에서는 개발이익 배제를 위해서 해당 사업의 보상계획 공고일 또는 사업시행인가일 전의 표준지 공시지가를 기준으로 보상토록 정하고 있어서 보상 당시의 해당 연도의 표준지 공시지가 수준과는 하등의 상관이 없습니다. 다만, 해당 사업과 무관한 지가상승 요인이 있다면 이를 반영하는 것이 도움이 될 수 있습니다.

 

일반적으로 도서 농어촌지역의 경우에는 거래가 빈번하지 않고, 과거 오래전에 매입하여 보유하고 있는 경우에는 공시지가의 상승이 오히려 세제상 불이익을 가져올 확률이 높습니다. 이는 과거 거래된 매매계약서 등이 존재하지 않아 양도소득세 부과시 환산취득가액을 적용하게 되어 공시지가 상승분이 과도하게 양도차익으로 전환되기 때문입니다.

 

※환산취득가액: 취득가격을 알 수 없는 경우 양도소득세상 정한 아래의 방법으로 환산하여 구한

                        취득가액을 말합니다.

 

 

위에서 설명한 바와같이 보상평가시 토지의 가액 산정기준은 사업인정고시일 전을 기준으로 하는바, 공시지가의 상승은 양도소득세 측면에서 악영향을 미칠수 있는 바, 이러한 사항을 참고하셔서

공시지가 이의신청에 참여하시는 것이 번거로움을 줄일 수 있는 방법입니다.